Husleierett
Under vil du finne noen spørsmål og svar vedrørende sentrale områder innenfor husleierett.
(Jussformidlingen har utarbeidet en brosjyre om husleierett. Denne vil bli gjort til gjengelig på siden så fort som mulig)
Gjelder husleieloven selv om du har skrevet leiekontrakt?
Dersom leieavtalen ikke gir svar på det du lurer på, er det husleieloven som skal brukes. Merk at en muntlig husleieavtale skal settes opp skriftlig dersom en av partene krever dette.
En har frihet til avtale leieforholdet slik en selv ønsker. Etter husleieloven kan en likevel ikke avtale noe som er mindre gunstig for leietakeren enn det som følger av husleieloven.
Hva er en mangel ved husrommet, og hva kan jeg kreve?
Som hovedregel foreligger det en mangel dersom husrommet ikke er i samsvar med det som er avtalt eller, dersom annet ikke er avtalt, at husrommet ikke passer til de formål tilsvarende husrom vanligvis brukes til. Ved mangler som utleier er ansvarlig for, kan man kreve at utleier retter mangelen, avslag i leie, erstatning for økonomiske tap som følge av mangelen, eller i ytterste konsekvens å heve avtalen. Hvert tilfelle må vurderes konkret. Husk at dersom en velger å holde igjen husleie på grunn av mangler, skjer dette på egen risiko.
Hva skjer dersom utleier ikke har satt depositumet inn på en depositumskonto?
Etter husleieloven skal depositumsbeløp settes inn på særskilt konto i leierens navn med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Blir ikke dette gjort, kan du når som helst kreve at beløpet skal betales tilbake. Utleier kan ikke holde tilbake penger fra dette beløpet for å dekke kostnader ved mislighold. Det er utleieren som skal betale kostnadene for opprettelse av depositumskonto.
I leiekontrakten står det at leieforholdet skal vare i ett år. Kan du si opp avtalen likevel?
Som utgangspunkt kan en ikke inngå en tidsbestemt leieavtale med en varighet kortere enn tre år. En kan kun avtale leietid på ett år dersom leieobjektet er en lofts- eller sokkelbolig i en enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. Det finnes også andre unntak, blant annet dersom leieren gis en ubetinget rett til fornyelse av leieavtalen i minst tre år.
Dersom leieobjektet ikke passer inn i unntakene i husleieloven, har man ikke en lovlig tidsbestemt avtale. Leieavtalen skal da anses som en tidsubestemt leieavtale. Dette vil si at leietakeren som utgangspunkt har rett til å si opp leieavtalen når en selv vil. Det anbefales at en oppsigelse gis skriftlig. Hovedregelen er at oppsigelsesfristen er tre måneder ved utløpet av en kalendermåned. Dersom du f.eks. sier opp leieavtalen den 27.01, vil leieavtalen løpe frem til og med den 30.04.
Kan utleier si opp en tidsubestemt leieavtale, uten å ha noen særlig grunn?
Som utgangspunkt gir husleieloven § 9-5 en uttømmende regulering om utleiers adgang til å si opp leietaker etter en tidsubestemt leieavtale. Utleier må enten ha konkrete planer om å benytte seg av husrommet selv, ha konkrete planer om å rive eller ombygge husrommet, leietaker må ha misligholdt leieavtalen, eller utleier har annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.
Vi bemerker at det stilles klare formkrav til utleiers oppsigelse. Den skal blant annet være skriftlig og må begrunnes. I tillegg finnes ytterligere krav i husll. § 9-7. Jussformidlingen kan være behjelpelig med å vurdere utleiers oppsigelse ut i fra reglene i husleieloven.
